Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Hohe Baulandpreise verteuern den Wohnungsbau übermäßig

26.10.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Es müsste viel mehr gebaut werden, wenn man nicht will, dass die Mieten und Immobilienpreise in den attraktiven Städten weiterhin explodieren. Bundesweit fehlen rund eine Million Wohnungen“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Doch wer bauen will, braucht Bauland, und das ist knapp und teuer.

Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Baulandpreise für die Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 Prozent von 129 Euro pro Quadratmeter auf 164 Euro gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent − von gut 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro im Jahr 2016. Dieser Umstand verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau, lautet das Ergebnis einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Während in den städtischen Kreisen die Verkäufe von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 Prozent zurück. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 Prozent. Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland.

Der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten für den Neubau lag in der Vergangenheit bei rund 15 bis 20 Prozent. Investoren gehen heute je nach Lage von über 40 Prozent aus. In den großen Städten – Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München – ist Bauland Mangelware.

Institutionelle Anleger in Deutschland wünschen sich eine vereinfachte Ausweisung von Bauland in den städtischen Gebieten und eine forcierte Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus. Heidelberg gehört beim Wohnen zu den bundesweit teuersten Städten. Die Stadt hat ein Wohnungsentwicklungsprogramm aufgelegt und fortgeschrieben, das Wohnraum für alle Generationen schaffen soll. 


Das Eigenheim – trotz hoher Preise beliebteste Wohnform

20.10.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Wir erleben seit rund fünf Jahren einen sogenannten Verkäufermarkt, in dem die Verkäufer gegenüber den Käufern die stärkere Position haben“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Dennoch ist das Eigenheim auch in Zeiten steigender Immobilien- und Grundstückspreise weiterhin sehr beliebt. Um sich Immobilieneigentum leisten zu können, wären viele sogar bereit, auf Konsum zu verzichten. Eine Studie von immowelt.de ergab jedoch, dass sich 41 Prozent der Erwerber gar nicht einschränken müssen. Sie verfügen weiterhin über genug Geld für Urlaubsreisen, Auto, Hobbys oder Restaurantbesuche. 15 Prozent schränken sich in den ersten drei Jahren ein. 31 Prozent der Erwerber sind bereit, über einen längeren Zeitraum von mehr als drei Jahren ihre Konsumausgaben zu mindern.

Unter allen Anschaffungen hat das Eigenheim einen sehr hohen Stellenwert. 75 Prozent der Deutschen sehen die selbstgenutzte Immobilie als sichere Altersvorsorge. Das geht aus dem aktuellen TNS Trendindikator 2017 hervor. Für knapp zwei Drittel der Befragten ist eine eigene Immobilie die beste Vorsorgeform. Von denen, die bereits ein Eigenheim besitzen, sagen das sogar 83 Prozent.

Viele Immobilienkäufer schätzen es, dass die selbstgenutzte Immobilie mehrere Vorteile gleichzeitig bietet. Dazu zählen die größeren Gestaltungsmöglichkeiten und mehr Freiheiten gegenüber dem Wohnen zur Miete. Für die Immobilieneigentümer entspricht der Abtrag der Hypothek einer Investition in die Zukunft. Auch das leidige Thema Mieterhöhung ist mit dem Immobilienkauf vom Tisch. Die Höhe des monatlichen Abtrags ist meistens auf viele Jahre festgelegt, während gleichzeitig der Wert des Hauses steigt.

„Gut beraten ist, wer die Finanzierung auf den Rentenbeginn abstimmt. Dann ist die Immobilie im Alter bezahlt und der Eigentümer wohnt mietfrei oder erwirtschaftet unter Umständen sogar Miete, wenn er Teile des Hauses vermietet“, empfiehlt Michael Fehr. 


Unvorbereitet: In Mehrfamilienhäusern fehlen Ladestationen für E-Autos

17.10.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Gegenüber anderen europäischen Ländern steht Deutschland bei der Elektromobilität noch fast am Anfang“, stellt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg, fest. Vorreiter Norwegen hat schon vor Jahren die Weichen gestellt: Käufer müssen dort weder die 25 Prozent Mehrwertsteuer noch die sogenannte Anschaffungssteuer bezahlen. Anreize bieten zusätzliche Angebote, zum Beispiel die kostenlose Nutzung von Fähren, Tunnel, Mautstraßen und Busspuren. In Norwegen sind bereits 80 Prozent der verkauften Volkswagen Plug-in-Hybride. Davon ist Deutschland meilenweit entfernt.

„Dem Durchbruch stehen handfeste praktische Gründe entgegen. Es gibt keine vernünftige private Ladeinfrastruktur. Wer will schon 500 Meter oder mehr von der Wohnung zur nächsten Ladestation laufen. Auch Wartezeiten und das unbedingte Wegfahren nach erfolgter Ladung von der öffentlichen Ladestation schrecken ab“, argumentiert Michael Fehr.

Bis 2020 sollen eine Million Elektroautos auf deutsche Straßen, das ist das erklärte Ziel der Bundesregierung. Derzeit sind gerade erst rund 35.000 reine E-Autos zugelassen. Zu wenig Ladestellen, zu lange Ladezeiten und zu geringe Reichweiten bremsen das Kaufinteresse. Steuerliche Anreize, Kaufprämien und eine öffentliche Ladeinfrastruktur sollen die Elektromobilität fördern. Entscheidend ist aber, dass es für die mehr als vier Millionen privaten PKW-Stellplätze in oder bei Mehrfamilienhäusern bis heute gar keine Regelungen gibt. Autofahrer wollen ihr Auto am liebsten zu Hause laden wie ein Handy. Die Stromnetze der meisten Mehrfamilienhäuser sind darauf aber nicht ausgelegt, schon gar nicht auf das parallele Laden mehrerer Autos. Auch rechtlich besteht Handlungsbedarf. Die Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften muss vereinfacht werden, damit die Installation von Ladeeinrichtungen auf dem Grundstück von Wohnanlagen nicht am Veto einzelner Eigentümer scheitert. 


Mietpreisbremse – unbeliebt, unwirksam und verfassungswidrig

12.10.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Keine Frage, die hohen Mieten in den Großstädten sind ein ernst zu nehmendes Thema, das nach ganz oben auf die Liste des politischen Handlungsbedarfs gehört“, findet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Die Mietpreisbremse sollte Abhilfe schaffen und die Symptome einer aus dem Ruder gelaufenen Finanzwirtschaft kurieren. Das konnte sie natürlich nicht leisten. Daher blieb sie unwirksam und erregte die Gemüter – sowohl der Mieter, die sich ein Ende der übermäßigen Mietsteigerungen in den Großstädten erhofften, als auch der Vermieter, die sich drangsaliert fühlten.

Jetzt hat das Landgericht Berlin (Az.: 67 O 149/17) auch noch überraschend mitgeteilt, dass es die Mietpreisbremse nach Artikel 3 des Grundgesetzes für verfassungswidrig hält. Nach Ansicht der Richter verstößt das Gesetz gleich mehrfach gegen den Gleichheitsgrundsatz. Es trifft nämlich die Vermieter in unterschiedlichen Städten ungleich, es ergeben sich Unterschiede von bis zu 70 Prozent. Außerdem bevorzugt das Gesetz solche Vermieter, die schon zuvor eine zu hohe Miete vereinbart hatten und verhindert nicht, dass diese weiterhin die überhöhte Miete fordern.

Das Landgericht ist zwar nicht das Verfassungsgericht, aber die Wirkung ist gleich. Ein Gesetz, das unwirksam ist und überdies verfassungsrechtlich bedenklich, kann keinen Bestand haben. Die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben die Mietpreisbremse bereits abgeschafft. Der Ausgang der Bundestagswahl deutet darauf hin, dass die Wähler diesem Gesetz nicht nachtrauern würden.

„Bleibt zu hoffen, dass aktivere Instrumente gefunden werden, um die Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt zu glätten. Symptome zu kurieren, wird jedenfalls nicht reichen“, ergänzt Michael Fehr. Ein einzelnes Gesetz kann diese Aufgabe nicht übernehmen.


Neues Urteil: Wohnen im Teileigentum erlaubt

04.10.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Wer erstmals eine Eigentumswohnung kauft, wundert sich eventuell über die etwas unübersichtliche Terminologie der rechtlichen Vorgaben. So unterscheidet das Wohnungseigentumsrecht zwischen Wohnungseigentum, in dem gewohnt werden darf, und Teileigentum, in dem ein Büro, Laden oder eine Gaststätte betrieben werden darf“, berichtet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Wie diese Vorgaben genau auszulegen sind, hat das Landgericht München (LG München I, 12.05.2016, 36 S 6246/15) in einem konkreten Fall beurteilt. Danach kann die Wohnnutzung eines Sondereigentums, das als Teileigentum definiert ist, zulässig sein. Es kommt im Einzelfall darauf an, ob die anderen Eigentümer durch eine Wohnnutzung stärker beeinträchtigt werden, als durch die Gewerbenutzung. Im verhandelten Fall wäre ein Gaststättenbetrieb oder der Betrieb eines Fitnesscenters möglich gewesen. Daraus folgert das Gericht, dass die erlaubte Nutzung die Bewohner des Gebäudes durch Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche stärker belasten würden, als die Nutzung als Wohnung. Das Gericht entschied daher, dass die Einrichtung einer Wohnung in diesem Fall möglich ist.

Rechtlicher Hintergrund: Wohnungseigentümer sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verfügen jeweils über ein bestimmtes Sondereigentum, das als Wohnungs- oder Teileigentum im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Maßgeblich für die Nutzung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung. Diese regelt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Teileigentum ist ein Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen. Die gesetzliche Definition des Begriffes Teileigentum enthält eine vorgegebene Zweckbestimmung, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, zum Beispiel als Laden, Büro, Keller, Bodenraum oder als Garage.