Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Immobilienboom: Höhepunkt erreicht?

09.03.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Unsere Kunden betrachten die Euphorie in der Immobilienbranche je nach Position unterschiedlich. Wer verkaufen will, freut sich über gute Erlöse. Wer kaufen oder mieten möchte, stöhnt über hohe Preise“, sagt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Forschungsinstitute registrieren feinste Markteinflüsse und fragen sich, wie lange die derzeitige Entwicklung noch anhalten kann, und was passiert, wenn die Zinsen steigen? Derzeit gäbe es keine Hinweise auf eine allgemeine Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes, lautet das Ergebnis des vierten Immobilienpreis-Monitorings des RWI, Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung e.V. In den Regionen Köln und Leipzig sowie in einigen Regionen Baden-Württembergs beobachtet das Institut jedoch Hinweise auf übertriebene Preiserwartungen. Auf dem Häusermarkt habe sich die Lage hingegen etwas entspannt. Hier sei eine Überhitzung vor allem in den Regionen Hannover, Frankfurt und Köln wahrscheinlich.

Insgesamt sind die Preise für Immobilien im vergangenen Jahr erneut deutlich gestiegen. Sie lagen im dritten Quartal 2017 nach Angaben des Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes um 3,6 Prozent über dem Vorjahreswert. Andere Indizes deuten auf einen noch stärkeren Anstieg hin. Besonders davon betroffen sind Berlin, Teile Baden-Württembergs und Südbayerns. Bundesweit betrachtet stiegen die Preise vor allem in Großstädten überproportional.

Laut vdp-Immobilienpreisindizes stiegen die Preise für Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt um 6,9 Prozent, Gewerbeimmobilienpreise erhöhten sich um 6,5 Prozent und der neue TOP-7-Index Wohnen stieg sogar um 13,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Steigende Preise allein sind allerdings kein hinreichender Hinweis darauf, dass eine Blase droht. Dazu müssen sich die Preise von fundamentalen Trends abkoppeln. Das ist derzeit nicht der Fall. „Erhöhte Aufmerksamkeit ist jedoch angebracht, wenn Zweifel daran bestehen, dass Werthaltigkeit oder Ertragslage einer Immobilie nicht im angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis stehen“, ergänzt Michael Fehr.


Bauen und Umbauen: Neues Bauvertragsrecht in Kraft

28.02.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Ob Neubau oder umfangreiche Modernisierung – Baumaßnahmen sind mit hohen finanziellen Verpflichtungen über einen langen Zeitraum verbunden. Darüber hinaus hat jede Bauweise, ob Architektenhaus, Reihenhaus vom Generalunternehmer oder Eigenheim vom Bauträger, rechtliche Tücken. Damit Bauherrn auf der sicheren Seite sind, wurde das Bauvertragsrecht reformiert. Am ersten Januar 2018 traten erhebliche Änderungen in Kraft. „Das neue Recht für Bauverträge im Bürgerlichen Gesetzbuch bringt etliche Verbesserungen für private Bauherren“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Die Reform sieht für Bauherren eine präzise Baubeschreibung vor. Darin sind zukünftig Angaben zu finden über Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Gebäudedaten und Grundrisse sowie Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard. Außerdem ändert sich die kaufrechtliche Mängelhaftung, und es gibt eine Obergrenze für Abschlagszahlungen. „Die Gesamtkosten für den Bau lassen sich auf dieser Grundlage viel besser abschätzen“, fügt Michael Fehr hinzu.

Baufirmen müssen ihren Kunden ein Widerrufsrecht einräumen und sie vor Vertragsschluss darüber belehren. Im Streitfall sollen spezielle Baukammern an den Landgerichten bei der Klärung helfen.Wie Auftraggeber und Auftragnehmer rechtlich gestellt sind, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Bauvertragsschluss und Abnahme ändern, hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (BGH, 14.11.2017, Az. VII ZR 65/14) Ende des vergangenen Jahres entschieden. Danach ist der Stand zum Zeitpunkt der Abnahme maßgeblich. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den Auftraggeber über die Risiken der Bauausführung zu informieren. Besteht der Auftraggeber auf die Einhaltung der neuesten Regeln, muss der Auftragnehmer dies beachten und umsetzen, hat allerdings einen Anspruch auf Anpassung der Vergütung.


Altersabsicherung: 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland gehören Kleinvermietern

16.02.2018
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Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Deutschland belegt bei der Wohneigentumsquote im Vergleich der europäischen Länder vor der Schweiz den vorletzten Platz. Damit ist klar: Deutschland ist ein Land der Mieter. Umgekehrt bedeutet das aber auch: Deutschland ist ebenso ein Land der Vermieter. Tatsächlich werden rund 60 Prozent aller Mietwohnungen von insgesamt 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten. Das sind überwiegend Menschen, deren Ersparnisse in einer vermieteten Immobilie stecken und die sich für ein stabiles Mietverhältnis mehr interessieren als für eine Maximierung des Gewinns.

Bemerkenswert ist auch: Obwohl Kleinvermieter in Deutschland fünf Mal so viele Wohnungen anbieten wie Großvermieter, machen letztere viel öfter negative Schlagzeilen. „Das liegt auch daran, dass die Großunternehmen und Aktiengesellschaften ihre Wohnungsbestände auf Grund der guten Finanzierungslage seit 2010 massiv erhöht haben“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Diese noch relativ neue Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf das Klima des Mietmarktes, dessen verschiedenen Funktionen eng miteinander verknüpft sind. „Die in Deutschland übliche Situation mit einer ungefähr hälftigen Mischung aus Mietwohnungen und Eigentumswohnungen hat sich im Mietrecht niedergeschlagen und eine Rechtssicherheit für beide Seiten geschaffen, die europaweit einzigartig ist“, erklärt Michael Fehr. Wohneigentum zur Vermietung – auch in kleinem Rahmen – prägt in Deutschland das Wohnen und ist gleichzeitig traditionell eine wichtige Vorsorgeform für ein finanziell sorgenfreies Alter. Aus einer abgezahlten Mietwohnung lässt sich so viel Geld zusätzlich erwirtschaften, wie für ein angenehmes Leben gebraucht wird. „Die Erwerbsbedingungen sind derzeit noch als gut zu bezeichnen“, ergänzt Michael Fehr. Dies gelte solange, wie die Zinsen niedrig sind, also vermutlich noch für dieses Jahr.


WEG-Recht: Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum

07.02.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Was könnte für einen Ausbau verlockender sein als ein ungenutzter Dachboden genau über der eigenen Wohnung? Schließlich ist Wohnraum in großen Städten knapp und teuer. Der hinzu gewonnene, ausgebaute Raum lässt sich bequem mit einer Treppe erschließen und macht aus der Etagen- eine attraktive Maisonette-Wohnung.

Das dachte sich auch ein Wohnungseigentümer in Hinblick auf einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden. Er veranlasste umfangreiche Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten und hatte die Rechnung ohne die Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft gemacht. Diese war nämlich nicht bereit, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen und aus dem Gemeinschaftseigentum Sondereigentum zu machen. Weil keine Einigung gefunden werden konnte, blieb es bei der ursprünglichen sachenrechtlichen Zuordnung.

„Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem zu erwartenden Ergebnis, dass Gemeinschaftseigentum auch dann Gemeinschaftseigentum bleibt, wenn ein einzelner Eigentümer daran erhebliche Umbaumaßnahmen vornimmt“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG Frankfurt, 08.03.2016, 6 U 23/15) entschied, dass durch den Umbau wiederum Gemeinschaftseigentum entstanden ist, dass aber ein Sondernutzungsrecht für diese Fläche begründet werden kann. Dieses Recht ist verbunden mit der Pflicht der Kosten- und Lastentragung, insbesondere der ordnungsgemäßen Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Rechnung.

Wohnungseigentümern, die den Ausbau eines Dachgeschosses in Erwägung ziehen, ist dringend zu raten, die Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum vor Beginn der Baumaßnahme verbindlich mit der Gemeinschaft zu regeln. „Die Zuordnung des neu gewonnen Raums zum Sondereigentum kann nur durch die Änderung der Teilungserklärung erfolgen“, ergänzt Michael Fehr.


Steuern: Bildung von Wohneigentum wirkt Ungleichheit entgegen, wird aber durch hohe Grunderwerbsteuer gebremst

02.02.2018
Immobilien Winter
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Sowohl im Vergleich mit anderen europäischen Ländern als auch historisch ist Deutschland ein Land der Mieter. Das muss für den Staat insgesamt zwar nicht nachteilig sein, argumentiert das Instituts der deutschen Wirtschaft, hat aber gravierende Nachteile für die einzelnen Bürger.

Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg erläutert: „Gegen eine hohe Mietquote spricht, dass Mietern der Vermögensaufbau nicht so leicht gelingt wie Immobilieneigentümern. Eine höhere Wohneigentumsquote in Deutschland würde überdies die Altersvorsorge stärken, die Vermögensverteilung positiv beeinflussen und der Ungleichheit entgegen wirken.“

Obwohl aus diesen Gründen alles dafür spricht, Wohneigentum zu bilden, ist die Wohneigentumsquote in den vergangenen Jahren trotz bester Erwerbsbedingungen kaum gestiegen. Wohnen im Eigentum ist auf lange Sicht gesehen trotz der zuletzt stark gestiegenen Immobilienpreise gegenüber dem Wohnen zur Miete immer noch günstiger. Der Grund dafür sind die äußerst niedrigen Zinsen. Zwar werden die Zinsen irgendwann wieder steigen, doch die Anpassung wird langsam erfolgen, und Erwerber können sich die niedrigen Zinsen mit einer guten Finanzierung auf lange Zeit sichern.

Warum diese guten Gründe bisher kaum zu mehr Wohneigentum geführt haben, liegt an den extrem hohen Erwerbsnebenkosten in Deutschland, sagt Michael Fehr. Den größten Batzen macht dabei die Grunderwerbsteuer aus. Dass es auch anders geht, zeigen beispielhaft Großbritannien und die Niederlande, wo an Stelle einer einheitlichen Besteuerung Freibeträge und abgestufte Steuersätze dafür sorgen, dass Erwerber von Immobilien zur Selbstnutzung entlastet werden. Eine Änderung des Steuergesetzes in Deutschland würde die Eigentumsbildung für Haushalte mit mittleren Einkommen erleichtern.