Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Notarvertrag: Nachträgliche Änderungen müssen beurkundet werden

27.04.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Kaufleute können Absprachen auch heute noch per Handschlag besiegeln. Aber bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Dies sind unter anderem der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohneigentum.“

Wie steht es nun aber mit nachträglichen Änderungen dieser Verträge? Das höchste deutsche Gericht, der Bundesgerichtshof, ließ bisher eine Ausnahmeregelung bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages zu. Änderungen am Grundstückskaufvertrag bedürfen ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung erfolgen – also nach der dinglichen Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel – aber vor der Eigentumsumschreibung. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass der Verkäufer seine Vertragsverpflichtungen durch seine Erklärung der Auflassung erfüllt hat und ein weiterer Schutz nicht erforderlich ist.

Das Oberlandesgericht Stuttgart sieht das jetzt anders. Im vorliegenden Fall (OLG Stuttgart, 26.09.2017, 10 U 140/16 ) stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, sagt das OLG Stuttgart. Nach dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Die Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig – auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.

Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof Bestand haben wird. Wer kein Risiko eingehen will, sollte vorsichtshalber alle Vertragsbedingungen beurkunden lassen.


Immobilienverkauf: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

20.04.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

In längeren Marktphasen mit starker Preisentwicklung stellt sich naturgemäß die Frage, wie lange diese Phase wohl noch anhält und wie lange man warten kann, um einen besseren Preis zu erzielen.

„Das Ausmaß der seit etwa 2010 steigenden Immobilienpreise war zwar so nicht erwartet worden, aber der Wandel des Marktes deutete sich damals auch schon an durch häufig verwendete Begriffe wie Unterbewertung und Aufholentwicklung“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Die dann einsetzende Entwicklung der Preise wurde durch die extrem niedrigen Zinsen und den über lange Jahre vernachlässigten Wohnungsneubau befeuert. „Auch jetzt gibt es wieder Anzeichen dafür, dass die derzeit noch vorherrschende Boomphase allmählich zu Ende geht. Immobilieneigentümer, die an einen Verkauf denken, sollten nicht mehr allzu lange warten“, empfiehlt Michael Fehr.

Der Tiefstpunkt der Niedrigzinsphase als Motor der steigenden Immobilienpreise ist nach Ansicht von Analysten vermutlich schon seit rund einem Jahr durchschritten. Marktbeobachter rechnen damit, dass die Preise in absehbarer Zeit stagnieren werden, in Großstädten mit überhitzten Immobilienmärkten zeichnen sich nach Prognosen von Marktforschungsinstituten sogar Preisrückgänge ab, besonders in boomenden Metropolen und in hohen Preissegmenten. Derzeit machen London und Stockholm vor, wie sich sinkende Immobilienpreise anfühlen.

Für private Immobilienverkäufer zählt jetzt mehr noch als das Marktgeschehen die persönliche Situation. Es kommt wesentlich darauf an, welche Pläne nach dem Verkauf umgesetzt werden sollen. Soll der Erlös in eine neue Wohnimmobilie fließen, die bequemer ist, besser liegt oder eine passendere Größe hat? Oder ist das Geld frei für eine andere Investition oder für die Umsetzung lang gehegter persönlicher Ziele? Generell sei ein Verkauf im Frühjahr oder Herbst günstiger als in der Sommerpause, rät der Immobilienexperte.


Immobilienmarkt: Zahlen und Statistik bieten Ausblick in die Zukunft

13.04.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Im vergangenen Jahr wurde viel gebaut und viel genehmigt. Das Bauhauptgewerbe überraschte mit zweistelligen Zuwächsen. „Die guten Zahlen sorgten für Zuversicht auf dem engen Wohnungsmarkt, denn politische Maßnahmen und Förderungen können nur wirken, wenn auch wirklich neue Wohnungen entstehen“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das Motto heißt daher: bauen, bauen, bauen. Doch was geschieht? „In den jüngsten Monaten sahen die Zahlen des statistischen Bundesamt längst nicht mehr so gut aus, wie noch vor einem Jahr und überhaupt nicht so gut, wie es angesichts der immer noch guten Finanzierungsbedingungen sein könnte“, sagt Michael Fehr.

Der Umsatz im Bauhauptgewerbe sackte im Dezember 2017 im Vergleich zum Vorjahresmonat mit 1,8 Prozent erstmals wieder ins Minus. Im November hatte er noch bei plus 8,5 Prozent gelegen, im Mai betrug er sogar plus 12,8 Prozent, und im März hatte er sagenhafte plus 14,3 Prozent betragen. Das ließ hoffen. Im ganzen Jahr 2017 lag der Anstieg immerhin noch bei durchschnittlich 5,0 Prozent gegenüber 2016. Insgesamt stiegen die Fertigstellungszahlen seit 2009 kontinuierlich von Jahr zu Jahr. Zwar erreichten sie nie die von der Wohnungswirtschaft geforderte Zahl von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, doch 2016 wurden immerhin neue 235.658 Wohnungen fertig.

Schwankungen sind normal, doch Grund zur Besorgnis geben auch die sinkenden Genehmigungszahlen. 2017 wurden Monat für Monat weniger Wohnungen genehmigt – im ganzen Jahr 2017 insgesamt 7,3 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Wer eins und eins zusammen zählen kann, weiß, dass Wohnungen, die nicht genehmigt werden, nicht gebaut werden können. „Diese Entwicklung hat Auswirkungen auf die ganze Branche, auf die Nachfragesituation und schließlich auf die Preisbildung“, ergänzt Michael Fehr. 

 


Eigentumswohnung: Vor dem Verkauf Sondernutzungsrechte sichern

06.04.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Wohnungseigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren – es also bewohnen, vermieten oder verpachten. Am gemeinschaftlichen Eigentum steht ihnen hingegen nur ein Mitgebrauchsrecht zu. „Wer sicher gehen will, dass er die Terrasse vor seiner Wohnung oder den Stellplatz auf dem Gemeinschaftsparkplatz ausschließlich und ganz allein nutzen kann, sollte sein Recht gegenüber den anderen Eigentümern absichern“, empfiehlt -Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das ist möglich, indem einzelnen Eigentümern ein alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht an Grundstücksflächen oder Räumen eingeräumt wird. In der Praxis wird das Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung beschränkt. Einzelne Eigentümer erhalten ein sogenanntes Sondernutzungsrecht, während alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind.

Wichtig: Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam. Eine Eintragung ist nur erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern gelten soll. Ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur durch Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. „Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar“, ergänzt Michael Fehr.

In der Praxis werden Sondernutzungsrechte häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet. Um Streit zu vermeiden, (OLG München, Az. 22.12.2017, 34 Wx 139/17) sollten Eigentümer, die eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkaufen wollen, dieses Recht im Grundbuch eintragen lassen. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.


Kaufvertrag: Kein Schadensersatz nach langwieriger Verhandlung

16.03.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Manchmal ziehen sich Verkaufverhandlungen länger hin. „Das ist dann nicht ungewöhnlich“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg, „wenn vor der Beurkundung noch entscheidende Fragen zu klären sind, zum Beispiel zu Altlasten, Emissionen, Eigentumsverhältnissen, Nutzungsmöglichkeiten oder der Art der Bebaubarkeit. Schließlich will der Käufer sicher sein, dass er seine Pläne umsetzen kann“. Ob Verhandlungen erfolgreich verlaufen, hängt zu einem großen Teil von der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstandes ab.

Der Verkäufer kann die Vertragsverhandlungen zu jeder Zeit abbrechen. Das steht ihm auch dann zu, wenn er weiß, dass der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Der Verkäufer muss sich dann nicht vorwerfen lassen, er handele treuwidrig und sei deshalb zum Schadensersatz verpflichtet.

In dem zugrunde liegenden Fall (BGH, 13.10.2017, Az. V ZR 11/17 ) klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, weil der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Einigung konnte letztlich nicht erzielt werden.

Die Klage des verhinderten Käufers blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass jede Partei bis zur Beurkundung das Recht hat, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder dessen Regelungen zu modifizieren. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich.

Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Entscheidungen über ihre Vermögenssituation treffen. Sollte das ausnahmsweise nicht möglich sein, können bei umfangreichen Projekten in einem sogenannten Letter of Intent Schadensersatzpflichten festgehalten werden für den Fall, dass ein Vertragspartner vor der notariellen Beglaubigung bereits Verpflichtungen eingeht, die sich beim Scheitern der Verhandlungen für ihn negativ auswirken.