Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Zurück

Eigentumswohnung: Vor dem Verkauf Sondernutzungsrechte sichern

Wohnungseigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren – es also bewohnen, vermieten oder verpachten. Am gemeinschaftlichen Eigentum steht ihnen hingegen nur ein Mitgebrauchsrecht zu. „Wer sicher gehen will, dass er die Terrasse vor seiner Wohnung oder den Stellplatz auf dem Gemeinschaftsparkplatz ausschließlich und ganz allein nutzen kann, sollte sein Recht gegenüber den anderen Eigentümern absichern“, empfiehlt -Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das ist möglich, indem einzelnen Eigentümern ein alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht an Grundstücksflächen oder Räumen eingeräumt wird. In der Praxis wird das Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung beschränkt. Einzelne Eigentümer erhalten ein sogenanntes Sondernutzungsrecht, während alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen sind.

Wichtig: Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam. Eine Eintragung ist nur erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern gelten soll. Ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur durch Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. „Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar“, ergänzt Michael Fehr.

In der Praxis werden Sondernutzungsrechte häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet. Um Streit zu vermeiden, (OLG München, Az. 22.12.2017, 34 Wx 139/17) sollten Eigentümer, die eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkaufen wollen, dieses Recht im Grundbuch eintragen lassen. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.


Über den Autor