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Kaufvertrag: Kein Schadensersatz nach langwieriger Verhandlung

Manchmal ziehen sich Verkaufverhandlungen länger hin. „Das ist dann nicht ungewöhnlich“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg, „wenn vor der Beurkundung noch entscheidende Fragen zu klären sind, zum Beispiel zu Altlasten, Emissionen, Eigentumsverhältnissen, Nutzungsmöglichkeiten oder der Art der Bebaubarkeit. Schließlich will der Käufer sicher sein, dass er seine Pläne umsetzen kann“. Ob Verhandlungen erfolgreich verlaufen, hängt zu einem großen Teil von der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstandes ab.

Der Verkäufer kann die Vertragsverhandlungen zu jeder Zeit abbrechen. Das steht ihm auch dann zu, wenn er weiß, dass der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Der Verkäufer muss sich dann nicht vorwerfen lassen, er handele treuwidrig und sei deshalb zum Schadensersatz verpflichtet.

In dem zugrunde liegenden Fall (BGH, 13.10.2017, Az. V ZR 11/17 ) klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, weil der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Einigung konnte letztlich nicht erzielt werden.

Die Klage des verhinderten Käufers blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass jede Partei bis zur Beurkundung das Recht hat, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder dessen Regelungen zu modifizieren. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich.

Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Entscheidungen über ihre Vermögenssituation treffen. Sollte das ausnahmsweise nicht möglich sein, können bei umfangreichen Projekten in einem sogenannten Letter of Intent Schadensersatzpflichten festgehalten werden für den Fall, dass ein Vertragspartner vor der notariellen Beglaubigung bereits Verpflichtungen eingeht, die sich beim Scheitern der Verhandlungen für ihn negativ auswirken.


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