Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Finanzierung: Alle starren auf die Zinsen wie das Kaninchen auf die Schlange

21.09.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Die niedrigen Zinsen gelten schon fast als selbstverständlich, doch langjährige Marktbeobachter erinnern sich noch sehr gut an ganz andere Zeiten und nehmen kleinste Veränderungen aufmerksam wahr“, weiß Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Das sogenannte Zinsbarometer, das die Beurteilung von 120 Experten spiegelt, zeigt noch einen ausgeglichenen Markt an. Für die zukünftige Zinsentwicklung sind jedoch die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank entscheidend, deren Chef mit einigen Äußerungen gerade für Unruhe gesorgt hat. Die Rufe nach Zinserhöhung und dem Stopp des Anleihekaufprogramms werden lauter. Das ist alles Psychologie, vermuten einige Fachleute, denn fundamentale, wirtschaftliche Veränderungen gäbe es bislang nicht. Dennoch steigt die Erwartung einer Zinserhöhung. DIE WELT geht sogar davon aus, dass die „Zinsfalle bei Immobilien“ bald „zuschnappen“ könnte. Das Forschungsinstitut empirica hält den aktuellen Anstieg zwar für gering, er könne aber auch „der berühmte Anfang vom Ende“ sein.

Die künstlich niedrig gehaltenen Zinsen sind nur sinnvoll, solange die Konjunktur schwächelt und die Inflation niedrig ist. Steigende Preise, eine wachsende Wirtschaft und geklärte Verhältnisse nach der Bundestagswahl könnten die Hypothekenzinsen aber bald steigen lassen. Wer über ein Darlehen verfügt, das bald ausläuft oder wessen Hypothekendarlehen bereits länger als zehn Jahre läuft, ist gut beraten, die Anschlussfinanzierung auf den Weg zu bringen. Möglicherweise kommt auch ein Forward-Darlehen in Frage, das die niedrigen Zinsen sichert und erst in zwei, drei oder vier Jahren die Restschuld des bestehenden Darlehens ablöst. Forward-Darlehen sind teurer, können sich aber je nach Höhe der vermuteten Zinssteigerungen lohnen.


Bundesländer im Vergleich: Soviel kosten Immobilien

14.09.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

In der allgemeinen Wahrnehmung werden Immobilien seit Jahren teurer. Diese generelle Beobachtung wird auch weitgehend von Zahlen und Analysen gedeckt, jedoch gibt es deutliche regionale Unterschiede, ein ausgeprägtes Süd-Nord-Gefälle und Abweichungen zwischen Wohnungs- und Häuserpreisen.

In 13 von 16 Bundesländern sind Häuser günstiger als Eigentumswohnungen. Nur in Bremen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt müssen Interessierte mehr Geld für ein Haus als für eine Wohnung ausgeben. In Baden-Württemberg ähneln sich die Quadratmeterpreise für diese beiden Immobilienarten und betragen jeweils rund 2.550 Euro bei einer Preisspanne von rund 600 Euro für das günstigste bis 7.600 Euro pro Quadratmeter für das teuerste Immobilienangebot.

Hamburger, Bayern und Berliner müssen am meisten für eine Wohnung zahlen: Die gemittelten Quadratmeterpreise betragen in Hamburg 4.129 Euro, in Bayern 3.953 Euro und in Berlin 3.285 Euro pro Quadratmeter. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Nordrhein-Westfalen und im Saarland sind Wohnungen zu einem gemittelten Quadratmeterpreis von unter 2.000 Euro pro zu haben.

Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen verzeichneten sinkende Preise für Eigentumswohnungen: Dort sanken die Medianpreise 2017 gegenüber der ersten Jahreshälfte 2016 um 3,9, 2,74 bzw. 4,39 Prozent. Den deutlichsten Preisanstieg für Eigentumswohnungen gab es im Saarland mit 43,3, in Bayern mit 29,52 und in Sachsen mit 23,69 Prozent. In Baden-Württemberg betrug der Preisanstieg 8,22 Prozent.

Generell sind Neubauwohnungen um durchschnittlich knapp 1.500 Euro pro Quadratmeter teurer als Altbauwohnungen, während die Preisdifferenz auf dem Häusermarkt zwischen Neubau und Bestand wesentlich geringer ausgeprägt ist. „Die Entwicklung der Immobilienpreise verläuft – von regionalen Besonderheiten einmal abgesehen – in Baden-Württemberg im Vergleich der Bundesländer relativ moderat“ erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.


Immobilienmarkt: Große Nachfrage sorgt weiterhin für Stabilität

06.09.2017
Immobilien Winter
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„Die klassischen Marktkriterien gelten natürlich auch für den Immobilienmarkt. Dabei reguliert der Preis das Gleichgewicht variabel zwischen Angebot und Nachfrage“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Nach diesen Gesetzen ist der deutsche Immobilienmarkt seit Jahren stabil, obwohl die Preise in den Universitätsstädten und Ballungszentren weiterhin stark anziehen.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) weist allerdings auf Risiken in einigen Regionen hin. Immobilienkäufer sollten sich deshalb über die lokalen Besonderheiten informieren. Die meisten ländlichen Gebiete sind überversorgt, geht aus der aktuellen IW-Studie hervor, Haus- und Grundstückspreise können dort fallen. In den Städten fehlen hingegen Wohnungen und es mangelt an Bauplätzen. Mikro-Apartments der gehobenen Preisklasse sind nach Ansicht des Instituts aber kein geeignetes Gegenmittel, denn davon würden in einigen Großstädten inzwischen zu viele gebaut.

Die Preise für Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Monaten uneinheitlich entwickelt, für Bestandsimmobilien waren sie kurzfristig sogar leicht unter Druck geraten, legten aber jetzt wieder etwas zu. Dagegen gaben die Preise für Eigentumswohnungen etwas nach. „Kurzzeitige Preisschwankungen sind im Immobilienmarkt jedoch normal“, erläutert Michael Fehr. „Aussagekräftiger ist der Vergleich mit den Vorjahrespreisen, denn daraus lässt sich ein Trend ableiten.“ Im bundesweiten Durchschnitt legten die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 6,78 Prozent zu, für neue Ein- und Zweifamilienhäuser um 9,36 Prozent. Die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind seit Juli 2016 hingegen nur um durchschnittlich 0,66 Prozent gestiegen. Für den Raum Heidelberg gelten regionale Besonderheiten, die durch die Verschiebung der Nachfrage auf die neu entstehenden Wohnviertel zu haben.


Wie wirtschaftlich ist die energetische Modernisierung? Rechen-Tool im Internet gibt Auskunft

04.09.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Energetische Modernisierungen sind keine ehrgeizige Marotte der Bundesregierung, sondern eine Notwendigkeit, um dem drohenden Klimawandel zu begegnen. „Dem unbestreitbaren Nutzen steht aber immer auch die Wirtschaftlichkeit gegenüber. Ansonsten wäre kaum ein Immobilieneigentümer bereit, Geld in Energiesparmaßnahmen zu investieren“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Wirtschaftlichkeitsberechnungen sind jedoch kompliziert und von Laien nicht leicht durchzuführen. Deshalb stellt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung unter www.bbsr-energieeinsparung.de jetzt Informationen über die Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen zur Verfügung. Für Einzelmaßnahmen bei Wohngebäuden – zum Beispiel für die Dämmung von Wänden oder den Einbau besserer Fenster – kann man ein einfaches Berechnungsprogramm aus dem Internet herunterladen. Damit lässt sich der Grenzpreis für die Kilowattstunde Heizenergie berechnen, ab dem sich eine Modernisierungsmaßnahme rechnet. Außerdem wird die zu erwartende Energieeinsparung gegenüber dem Ausgangszustand überschlägig berechnet. Das Programm enthält plausible Grundeinstellungen für Zinssatz, Heizperiodenlänge und Preissteigerungen, die individuell anpassbar sind. Auch über die Investitionskosten für bestimmte Maßnahmen kann sich der Nutzer dort informieren. Die Website bietet überdies umfassende Informationen zu den Anforderungen der Energieeinsparverordnung. Angesprochen sind vorwiegend Immobilieneigentümer, die eine Modernisierung im Bestand planen. Die Berechnungen liefern auch denjenigen Eigentümern und Bauherrn Argumente, die bei der zuständigen Behörde eine Befreiung von einer vorgeschriebenen Maßnahme wegen mangelnder Wirtschaftlichkeit und zu hohen Aufwandes beantragen wollen.


Wer schwerwiegende Mängel verschweigt, gefährdet den Vertrag

23.08.2017
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„Immobilienmakler bekommen im Rahmen ihrer Arbeit vielfältige Einblicke in die Wohnsituation ihrer Kunden. Manchmal wird dabei überdeutlich, dass die Menschen nicht nur auf dem Land, sondern auch in den Städten eine Gemeinschaft mit anderen Lebewesen bilden“, erzählt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Rotkehlchen oder Eichhörnchen im Garten sind ja meistens willkommen, sogenanntes Ungeziefer aber eher nicht. Dabei sind Marder, Ratten, Silberfischchen, Ameisen, Schaben & Co vielleicht eklig aber weit verbreitet. Die Empfindlichkeit gegenüber den unbeliebten Mitbewohnern ist verschieden. Manchmal geraten Mieter und Vermieter oder Immobilienkäufer und -verkäufer deshalb in Streit. Die Gerichte entscheiden individuell, es gibt jedoch einige Grundsätze: Ein Vertrag kann nicht einfach wegen Ungezieferbefall gekündigt werden. Das OLG Düsseldorf entschied bei akutem Rattenbefall (12.4.2016, I-24 U 143/15, NJOZ 2016, 1084), dass dem Vermieter zuerst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben werden muss. Auch Silberfischchen sind kein Sachmangel, der den Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung dazu berechtigt, vom Kauf zurückzutreten (OLG Hamm, 12.06.2017, Az.: 22 U 64/16). Anders fiel das Urteil vor dem OLG München aus: Das Gericht wies darauf hin, dass der Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich eine Aufklärungspflicht über Mängel des Objektes hat. Ein wiederkehrender Marderbefall ist ein erheblicher Mangel der Immobilie. Verschweigt der Verkäufer diesen Umstand, obwohl er weiß, dass der Kaufvertrag ansonsten nicht zustande gekommen wäre, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten (OLG München, 05.04.2017, 20 U 3300/16). „Wer sich als Verkäufer oder Vermieter nicht sicher ist, welche Auskunft er geben muss und was er verschweigen darf, sollte den Rat eines Immobilienspezialisten einholen“ empfiehlt Michael Fehr.