Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Rückblick 2017 – Ausblick 2018

12.01.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen des Immobilien-Booms. „Zu Beginn des Jahres war das Thema Immobilienblase virulent, wurde aber über das ganze Jahr 2017 nicht akut“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Inzwischen überlegen immer mehr Menschen, wie sie den hohen Immobilienpreisen ausweichen können.

Die hohe Wohnungsnachfrage wird auch im neuen Jahr für angespannte Wohnungsmärkte in den Metropolen sorgen. Ein Viertel aller Deutschen ist mittlerweile davon betroffen.

Die von der Politik eingeführte Mietpreisbremse konnte keine hinreichende Wirkung entfalten. Sie ist unwirksam, entschied das Amtsgericht in Hamburg Altona, das Amtsgericht in München hält sie für nichtig und das Landgericht Berlin erklärt sie für verfassungswidrig.

Der Bundesgerichtshof sprach wegweisende Urteile: Er bestätigte die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Frist zur Geltendmachung von Nachforderungen von Betriebskosten des Vermieters an den Mieter. Er präzisierte in mehreren Urteilen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung. Er fällte mehrere Urteile zu Schönheitsreparaturen, nach denen die Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter nahezu ausgeschlossen ist. Er entschied, dass Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen grundsätzlich unwirksam sind.

Ende Juni verabschiedete der Bundestag ein neues Gesetz, das die Berufszulassung für Immobilienverwalter und Immobilienmakler regelt. Vielen Aktiven in der Immobilienwirtschaft geht das Gesetz nicht weit genug, aber es ist ein Anfang, um die Berufsanerkennung zu verbessern.

Die niedrigen Zinsen haben im ganzen Jahr 2017 den Boom in der Immobilienwirtschaft begünstigt. Immer wieder prophezeiten Insider eine baldige Änderung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, doch bis heute fehlen dazu echte Signale.

Ein Wermutstropfen sind die Baugenehmigungszahlen. Sie sind in jedem Quartal gesunken statt zu steigen und werden sich auf die zukünftigen Baufertigstellungen auswirken. Das ist fatal, denn der Neubau gilt als einziges Mittel gegen die Wohnungsknappheit.


Wohnen: Eigentümer europaweit zufriedener als Mieter

03.01.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Das Ergebnis einer Umfrage unter 13.000 Verbrauchern überrascht nicht: Leben im Eigentum ist in ganz Europa zufriedenstellender als Wohnen zur Miete“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das trifft auch auf Deutschland zu. Doch gleichzeitig bildet Deutschland eine Ausnahme. In der Umfrage wurden Mieter befragt, ob sie lieber im Eigentum wohnen und Eigentümer, ob sie lieber zur Miete wohnen würden. Europas Mieter antworteten übereinstimmend zu rund 60 Prozent: „Ich miete, wäre aber gerne Eigentümer“.

In Deutschland ist das anders, hierzulande stimmt mit 51 Prozent nur eine knappe Mehrheit dieser Aussage zu. Das mag zum Teil daran liegen, dass 56 Prozent der Deutschen davon ausgehen, dass sie sich kein Wohneigentum leisten können. Gemeinsam mit Großbritannien liegt dieser Wert an der Spitze der Umfrageländer.

Eine weitere Besonderheit in Deutschland ist der hohe Anteil der Mieter. Während laut Institut für Städtebau in Spanien rund 85 Prozent der Haushalte Wohneigentum besitzen, in Italien, Norwegen und Polen 77 Prozent und in Portugal 76 Prozent, sind es in Deutschland nur 46 Prozent. Ein Grund dafür ist der – sogar in angespannten Zeiten – funktionierende Mietmarkt in Verbindung mit einer Mietgesetzgebung, die seit Jahrzehnten für den Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern eintritt. Das ist längst nicht in allen europäischen Ländern so. Erstaunlich bleibt, dass die Deutschen nicht etwa deshalb zur Miete wohnen, weil es bequem ist, wenn sich der Vermieter um das Haus kümmert, oder weil Mieten mehr Flexibilität verspricht, sondern weil sie glauben, sich kein Eigentum leisten zu können. Dabei ist laut Forschungsinstitut empirica „die durchschnittliche Kreditbelastung beim Kauf einer Eigentumswohnung in den letzten 25 Jahren enorm gesunken und liegt nunmehr verbreitet sogar unter der durchschnittlichen Mietbelastung“. 


Reichtum: Immobilien fördern den Vermögensaufbau

21.12.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Das Vermögen ist ungleich verteilt – überall“, stellt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg, fest. Das Vermögen der ganzen Welt wuchs nach Auskunft von Credit Suisse im vergangenen Jahr um sechs Prozent auf 280 Billionen Dollar. Das war die schnellste Vermögensbildung seit 2012. Das wohlhabendste ein Prozent der Weltbevölkerung besitzt jetzt mehr als die Hälfte des weltweiten Reichtums, nämlich 50,1 Prozent. Im Jahr 2001 waren es noch 45,5 Prozent.

Mehr als die Hälfte des neuen Reichtums in Höhe von 16,7 Billionen Dollar entfiel auf die USA, die somit weiterhin das Land der Millionäre sind. Dort besitzen 15,3 Millionen Menschen ein Vermögen von mindestens eine Million Dollar. Japan folgt mit 2,7 Millionen, Großbritannien mit 2,2 Millionen Millionären.

Frankreich, Italien und Spanien haben eine ausgeglichenere Vermögensverteilung als Deutschland und Österreich. In Deutschland sind die Privatvermögen sehr ungleich verteilt. Insgesamt besitzen laut Untersuchung der Hans Böckler Stiftung die wohlhabendsten zehn Prozent der Haushalte zusammen etwa 60 Prozent des Gesamtvermögens. Die unteren 20 Prozent besitzen gar kein Vermögen. Wer ein Vermögen von mehr als 722.000 Euro besitzt, gehört in Deutschland zu den oberen fünf Prozent. Zum Vermögen zählen Immobilien, Unternehmen, Schmuck, Autos, Wertpapiere und Aktien. Laut Bundesbank besitzt der Durchschnittsdeutsche 214.500 Euro.

In vielen europäischen Ländern verfügen die Einwohner über deutlich mehr Vermögen als in Deutschland. Der Hauptgrund für das schlechte Abschneiden Deutschlands ist der geringe Immobilienbesitz. Mehr als die Hälfte des Vermögens in der Eurozone besteht aus Immobilien. Während Deutschland ein Land der Mieter ist, besitzen beispielsweise in Ländern wie Spanien mehr als 80 Prozent der Haushalte ein Haus oder eine Wohnung, in Deutschland sind es weniger als 50 Prozent.


Preissteigerung: Unterschiede zwischen Häusern und Wohnungen

14.12.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Die Preise für Wohnimmobilien unterscheiden sich nicht nur von Region zu Region, sondern auch von Immobilientyp zu Immobilientyp“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Zur Verdeutlichung des aktuellen Trends ziehen wir die Entwicklung der Preise in drei westlichen Metropolregionen Deutschlands heran.“ Insgesamt müssen nach einer Auswertung der Daten aus der Trendanalyse Käufer fast überall in Deutschland von Quartal zu Quartal etwas mehr ausgeben. Dabei fällt auf, dass die Preiskurve für Häuser im dritten Quartal 2017 abflacht.

In Düsseldorf sind die Preise für Immobilieneigentum insgesamt vergleichsweise hoch. Besonders für Wohnungen werden immer höhere Kaufpreise gezahlt. Auffällig ist, dass die Preise für Häuser deutlich langsamer steigen als für Wohnungen. So liegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im dritten Quartal mit plus 0,43 Prozent bzw. plus ein Euro pro Quadratmeter nur geringfügig höher als im Quartal zuvor. Wohnungen kosten dagegen 2,58 Prozent bzw. rund 100 Euro pro Quadratmeter mehr.

Köln ist das Beispiel dafür, dass Hauspreise auch sinken können. In der Rheinmetropole steigen im Vergleich zum vorigen Quartal die Preise für Eigentumswohnungen um 2,22 Prozent, während sie für Ein- und Zweifamilienhäuser zum ersten Mal seit eineinhalb Jahren mit minus 0,51 Prozent leicht sinken. Im Jahresvergleich fällt die unterschiedliche Preisentwicklung deutlicher aus: Wohnungen kosten 13,49 Prozent mehr, Häuser 9,28 Prozent.

Auch in Dortmund steigen die Wohnungspreise mit 3,55 Prozent deutlicher als die Hauspreise – diese gehen lediglich um 0,48 Prozent nach oben. Noch bleibt die Metropolregion die einzige, in der Eigentumswohnungen günstiger sind als Ein- und Zweifamilienhäuser – aber der Abstand schrumpft.

In Heidelberg sind die Angebotspreise für Wohnungen laut immowelt.de im Jahr 2017 je nach Größe seit Oktober nicht weiter gestiegen bzw. gesunken und für Häuser über das ganze Jahr gesehen nahezu konstant geblieben.


Baugenehmigungszahlen weiterhin zu niedrig

07.12.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Die Baugenehmigungszahlen sind so etwas wie ein Trendbarometer. Sie ermöglichen eine Vorschau auf die Bautätigkeit und die Entwicklung der Immobilienwirtschaft in der Zukunft“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Die aktuellen Zahlen und die der vergangenen Monate weisen ein dickes Minus aus, das bis zum Ende des Jahres nicht mehr ausgeglichen werden kann. „Das ist keine wünschenswerte Entwicklung“, ergänzt Michael Fehr. „Politiker und Aktive der Wohnungswirtschaft hatten gehofft, dass sich der Engpass bei Wohnungen in den Großstädten durch eine rege Bautätigkeit beheben lassen würde.“ 2015 und 2016 sah es auch ganz danach aus, als ob das in den nächsten Jahren gelingen könnte. Das wäre der Fall, wenn jedes Jahr rund 400.000 neue Wohnungen entstehen würden, darüber sind sich die führenden Institute einig. Im Jahr 2015 wurden in Deutschland zwar nur 247.700 Wohnungen fertiggestellt, 2016 waren es immerhin schon 277.700 Wohnungen und damit 12,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Hoffnung auf einen weiteren Aufschwung hat sich jetzt zerschlagen.

Insgesamt wurden in Deutschland von Januar bis September 2017 rund 19.500 bzw. 7,0 Prozent weniger Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als im Vergleichszeitraum 2016. Das waren im ersten Dreivierteljahr insgesamt 256.800 Wohnungen. 2016 waren es in diesem Zeitraum aber bereits 276.297 Wohnungen.

Bei der differenzierten Betrachtung ergeben sich dann noch Besonderheiten: Die Zahl der Baugenehmigungen hat in den ersten neun Monaten 2017 zwar insgesamt abgenommen, aber gegen den allgemeinen Trend nahmen die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern immerhin noch um 0,9 Prozent zu. Damit erreichte die Anzahl genehmigter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern den höchsten Wert von Januar bis September seit zwanzig Jahren. „Das jedenfalls lässt hoffen“, sagt Michael Fehr. „Allerdings wird uns der Wohnungsengpass vorerst erhalten bleiben, was  weitere Preis- und Mietsteigerungen nach sich ziehen kann.“