Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Vererben und verschenken: Besonderheiten bei Immobilien beachten

17.11.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Die Summe des verschenkten und vererbten Vermögens beträgt Jahr für Jahr über 100 Milliarden Euro. Einen beträchtlichen Anteil daran hat Haus- und Grundbesitz. Statistisch gesehen besitzt jeder Haushalt in Deutschland mehr als 200.000 Euro Nettovermögen. Was damit nach dem Tod geschehen soll, ist eine Frage, die man sich beizeiten stellen sollte.

Wenn es kein Testament gibt, greift die gesetzliche Erbfolge. Das ist die einfachste Lösung, wenn die Verhältnisse klar sind, es nur einen Erben gibt oder nur Geldvermögen geteilt werden muss.

„Anders sieht es beim Vererben von Immobilien an mehrere Erben aus. Dann geht es um eine gerechte Aufteilung, die Absicherung des überlebenden Partners, darum, wie Streit vermieden werden kann oder auch um Steuerfragen“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Die Mehrzahl der Erbschaften kann wegen hoher Freibeträge steuerfrei übertragen werden, denn jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu, in dessen Rahmen er erben kann, ohne dass Erbschaftssteuer fällig wird. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto höher der Freibetrag. Unverheiratete, Pflegekinder oder die Kinder des Partners haben die geringsten Freibeträge.

Um Steuern zu sparen, kann eine Schenkung helfen. Im Gegensatz zur Erbschaft können die persönlichen Freibeträge des Beschenkten alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Das ist dann besonders sinnvoll, wenn die Immobilie sehr wertvoll ist.

Probleme können sich ergeben, wenn die Mitglieder einer Erbengemeinschaft uneinig darüber sind, wie mit dem geerbten Immobilienvermögen verfahren werden soll. Um Streit zu vermeiden, ist es manchmal sinnvoll, den Besitz schon vor dem Erbfall zu veräußern. Viele Informationen zum Vererben und Verschenken bietet das Heft der Zeitschrift Finanztest, das auch online abrufbar ist unter www.test.de/immobilie-vererben.


Wie die Politik den Wohnungsmarkt entlasten könnte

09.11.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Der Beginn einer neuen Legislaturperiode ist ein guter Zeitpunkt, um politische Ziele zu definieren. Eine vordringliche Aufgabe ist die zukünftige Wohnungspolitik, denn rund 80 Prozent der deutschen Großstadtbewohner sind mit angespannten Wohnungsmärkten konfrontiert“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Derzeit werden mehrere Ansätze diskutiert, die zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes führen können. Der Expertenkreis „Zukunftsfragen der Bodenpolitik“ des Deutschen Instituts für Urbanistik fordert eine Stärkung der Kommunen, um verlorengegangene Steuerungskraft zurückzugewinnen. Außerdem empfehlen die Experten neue Modelle der Besteuerung.

• Die Grundsteuer sollte durch eine Bodenwert- und Bodenflächensteuer ersetzt werden, um die Bebauung baureifer Grundstücke zu forcieren.

• Bei der Grunderwerbsteuer sollten Käufe, die im Interesse der Allgemeinheit stattfinden, begünstigt werden. Ähnlich argumentiert das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW. Die hohe Grunderwerbsteuer verhindere Neubauten. Das IW empfiehlt, die Grunderwerbsteuer zu reformieren. Für private Neubauten könnte sie entweder ganz entfallen, wie in den Niederlanden, oder pauschal auf ein Prozent sinken. Um private Haushalte beim Wohneigentumskauf zu entlasten, könnte die Politik ein Stufenmodel nach britischem Vorbild einführen.

• Das IW empfiehlt zudem die Erhöhung und Dynamisierung des Wohngeldes, das im Gegensatz zur sozialen Wohnraumförderung, „treffsicher” sei.

• Kommunen könnten zusätzlich durch den Kauf von Belegungsrechten im Bestand Haushalten mit geringem Einkommen den Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtern.

• In Kommunen, die einen Bevölkerungsrückgang verzeichnen, könnten durch bessere Verkehrsanbindungen neue und bezahlbare Quartiere entstehen und die Großstädte entlasten.

Alle Maßnahmen erfordern eine bessere Verzahnung der beteiligten Akteure aus Bund, Ländern und Kommunen einerseits und privaten Wohnungsunternehmen bzw. Wohnungseigentümern anderseits.


WEG-Recht: Eigentümergemeinschaft haftet nicht für Sturz in der Tiefgarage

06.11.2017
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Grundstückseigentümer unterliegen grundsätzlich der sogenannten Verkehrssicherungspflicht. „Kommt beispielsweise ein Passant vor einem Haus zu Fall, weil der Eigentümer im Winter den Schnee nicht geräumt hat, kann der Fußgänger Ansprüche gegen den Eigentümer geltend machen“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Das Landgericht Heidelberg hat jetzt jedoch in einem aktuellen Urteil (LG Heidelberg, 28.07.2017, Az. 3 O 128/17) betont, dass eine Verkehrssicherungspflicht, die jede Schädigung ausschließt, im praktischen Leben nicht durchsetzbar ist. Nicht jeder abstrakten Gefahr könne vorbeugend begegnet werden.

Die Anforderungen an die Verkehrssicherung beziehen sich auf den betroffenen Verkehrskreis und sind an den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Im konkreten Fall ging es um einen Unfall in der Tiefgarage eines öffentlichen Parkhauses, das von einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrieben wird. Eine Passantin nutzte den für Autos ausgewiesenen Fahrweg, verletzte sich, weil sie auf einem Wasserablaufgitter ausrutschte und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Das Landgericht stellte fest, dass die Verkehrssicherungspflicht erfüllt wurde und die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht haften muss. Die Verkehrssicherungspflicht orientiert sich an den Bedürfnissen der vorgesehenen Nutzung und nicht an der bestimmungswidrigen Nutzung eines Passanten. Die Fußgängerin hätte den Weg also gar nicht nutzen dürfen.

Das Gericht hat auch den Einwurf abgewiesen, ein Warnhinweis für Fußgänger hätte den Unfall verhindert und sei deshalb im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht geboten gewesen. Ein solches Schild hätten Fußgängern womöglich als „Aufforderung“ missverstanden, die Tiefgarage über die Auffahrt zu betreten, argumentierte das Gericht.


Hohe Baulandpreise verteuern den Wohnungsbau übermäßig

26.10.2017
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„Es müsste viel mehr gebaut werden, wenn man nicht will, dass die Mieten und Immobilienpreise in den attraktiven Städten weiterhin explodieren. Bundesweit fehlen rund eine Million Wohnungen“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Doch wer bauen will, braucht Bauland, und das ist knapp und teuer.

Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Baulandpreise für die Eigenheimbebauung deutschlandweit um 27 Prozent von 129 Euro pro Quadratmeter auf 164 Euro gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent − von gut 250 Euro im Jahr 2011 auf knapp 350 Euro im Jahr 2016. Dieser Umstand verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau, lautet das Ergebnis einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Während in den städtischen Kreisen die Verkäufe von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30 Prozent zurück. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 15 Prozent. Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland.

Der Grundstücksanteil an den Erstellungskosten für den Neubau lag in der Vergangenheit bei rund 15 bis 20 Prozent. Investoren gehen heute je nach Lage von über 40 Prozent aus. In den großen Städten – Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München – ist Bauland Mangelware.

Institutionelle Anleger in Deutschland wünschen sich eine vereinfachte Ausweisung von Bauland in den städtischen Gebieten und eine forcierte Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus. Heidelberg gehört beim Wohnen zu den bundesweit teuersten Städten. Die Stadt hat ein Wohnungsentwicklungsprogramm aufgelegt und fortgeschrieben, das Wohnraum für alle Generationen schaffen soll. 


Das Eigenheim – trotz hoher Preise beliebteste Wohnform

20.10.2017
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„Wir erleben seit rund fünf Jahren einen sogenannten Verkäufermarkt, in dem die Verkäufer gegenüber den Käufern die stärkere Position haben“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Dennoch ist das Eigenheim auch in Zeiten steigender Immobilien- und Grundstückspreise weiterhin sehr beliebt. Um sich Immobilieneigentum leisten zu können, wären viele sogar bereit, auf Konsum zu verzichten. Eine Studie von immowelt.de ergab jedoch, dass sich 41 Prozent der Erwerber gar nicht einschränken müssen. Sie verfügen weiterhin über genug Geld für Urlaubsreisen, Auto, Hobbys oder Restaurantbesuche. 15 Prozent schränken sich in den ersten drei Jahren ein. 31 Prozent der Erwerber sind bereit, über einen längeren Zeitraum von mehr als drei Jahren ihre Konsumausgaben zu mindern.

Unter allen Anschaffungen hat das Eigenheim einen sehr hohen Stellenwert. 75 Prozent der Deutschen sehen die selbstgenutzte Immobilie als sichere Altersvorsorge. Das geht aus dem aktuellen TNS Trendindikator 2017 hervor. Für knapp zwei Drittel der Befragten ist eine eigene Immobilie die beste Vorsorgeform. Von denen, die bereits ein Eigenheim besitzen, sagen das sogar 83 Prozent.

Viele Immobilienkäufer schätzen es, dass die selbstgenutzte Immobilie mehrere Vorteile gleichzeitig bietet. Dazu zählen die größeren Gestaltungsmöglichkeiten und mehr Freiheiten gegenüber dem Wohnen zur Miete. Für die Immobilieneigentümer entspricht der Abtrag der Hypothek einer Investition in die Zukunft. Auch das leidige Thema Mieterhöhung ist mit dem Immobilienkauf vom Tisch. Die Höhe des monatlichen Abtrags ist meistens auf viele Jahre festgelegt, während gleichzeitig der Wert des Hauses steigt.

„Gut beraten ist, wer die Finanzierung auf den Rentenbeginn abstimmt. Dann ist die Immobilie im Alter bezahlt und der Eigentümer wohnt mietfrei oder erwirtschaftet unter Umständen sogar Miete, wenn er Teile des Hauses vermietet“, empfiehlt Michael Fehr.