Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Hingeschaut: Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

16.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Die Steuern auf Grund und Boden haben in den vergangenen Monaten kräftig von sich reden gemacht“, sagt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Da ging es zum einen um die längst überfällige Reform der Grundsteuer und zum anderen um die hitzige Diskussion über die in den Augen von Marktbeobachtern viel zu hohe Grunderwerbsteuer.

Für die Grundsteuer hat das Bundesverfassungsgericht jetzt entschieden: Die der Erhebung zugrunde liegende Einheitsbewertung ist verfassungswidrig. Für die Reform hat das Gericht eine Frist bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Die alten Methoden dürfen aber noch weitere fünf Jahre angewandt werden, weil es um 13 Milliarden Euro Einnahmen der Kommunen pro Jahr geht, rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland betroffen sind, die Materie kompliziert ist und die Vorschläge zur Verbesserung stark voneinander abweichen.

Eigentümer zahlen die Grundsteuer B für den Besitz bebauter und bebaubarer Grundstücke. Vermieter können die Steuer auf Mieter umlegen. Die Berechnung orientiert sich zum einen an der Größe von Grundstück, Haus oder Wohnung. Die Kommune legt zum anderen einen Hebesatz als Multiplikator fest. Hamburg erhebt derzeit 540 Prozent, Berlin 810 Prozent. Über 60 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den vergangenen Jahren die Grundsteuer erhöht. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichtes heißt es jetzt erst einmal abwarten. Immobilienverbände, Mieterbund und Hauseigentümervereine mahnen eine aufkommensneutrale Neuregelung an.

Auch die Grunderwerbsteuer ist ins Gerede gekommen. Sie wird heftig kritisiert, weil sie ebenfalls in den vergangenen Jahren kräftig erhöht wurde und weil sie den Erwerb von Immobilieneigentum erschwert, obwohl dieses wesentlich zur Alterssicherung beiträgt. Auch in diesem Fall ist die Geduld des Bürgers gefragt, denn außer ablehnenden Äußerungen einiger Wirtschaftsinstitute zeichnet sich hier noch keine Bewegung ab.


Denkmalschutz ist aktive Stadtentwicklung

11.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Heidelberg ist für seine Bürger und viele Touristen deshalb so reizvoll, weil die Stadt über eine sehr alte, attraktive Bausubstanz verfügt“, sagt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Der Denkmalschutz soll dafür sorgen, dass es auch so bleibt. Genau das ist aber für manche Bauherrn und Immobilienkäufer ein Reizwort, denn meistens wollen sie ihre Gebäude an die modernen Wohnstandards anpassen und befürchten Schwierigkeiten. Einerseits sollen die alten Häuser bequem sein, andererseits soll möglichst viel Altes erhalten bleiben.

Kompromisse auszuhandeln lohnt sich, denn gewichtige Argumente sprechen für den Erwerb von Denkmalimmobilien: Sie sind beliebt und wertstabil. Ihren zukünftigen Bewohnern und Besuchern vermitteln sie ein Gefühl von Beständigkeit und die Sicherheit, Teil einer Kultur und der Geschichte zu sein. „Das ist der Grund, weshalb Kulturdenkmale besonders geschützt, gefördert und erhalten werden“, ergänzt Michael Fehr. Heidelberg ist eine der wenigen deutschen Städte, die im Zweiten Weltkrieg nicht zerstört wurde. Der Schutz des Bereiches Schloss-Altstadt-Philosophenweg bildet bereits seit 1998 einen Schwerpunkt der Denkmalpflege.

Görlitz gilt mit seinen 4.000 Baudenkmälern als größtes Flächendenkmal Deutschlands. Die Stadt ist bundesweit ein Vorzeigeprojekt und belegt vorbildlich, wie positiv der Denkmalschutz auf die Entwicklung dieser Stadt in absoluter Randlage der Bundesrepublik wirkt. Görlitz hat die alte Bausubstanz zum Aushängeschild gemacht und ist damit erfolgreich.

Weil der Denkmalschutz wesentlich zur Lebensqualität beiträgt, sind nicht nur Stadtverwaltung und Institutionen aktiv, sondern viele zivilgesellschaftliche Initiativen und Privateigentümer fühlen sich in Heidelberg angesprochen, an der Erhaltung mitzuwirken. Die Stadt Heidelberg fördert Maßnahmen an Kulturdenkmalen und Bauwerken. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz.


Finanzierung: Politik und Weltwirtschaft beeinflussen die Zinsentwicklung

04.05.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Forschungsinstitute untersuchen seit langem die Stimmung und das Klima auf den verschiedenen Märkten. Dahinter steckt die Erkenntnis, dass es nicht immer die harten Fakten sind, die eine Veränderung bewirken. Die vagen Aussagen der Europäische Zentralbank (EZB) gelten inzwischen als Seismograph für die ganze Finanzbranche. „Bislang gibt es von dort keine klaren Signale für eine baldige Erhöhung des Leitzinses. Offenbar liegt die Inflation immer noch nicht im angestrebten Bereich“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Das einzige Zeichen für eine straffere Geldpolitik wollen Beobachter an der Sprachregelung und an kleinsten Formulierungsänderungen erkennen können. Daraus ergeben sich zwar keine neuen Fakten, aber das ängstliche Beäugen verbreitet Unsicherheit über die Zinsentwicklung. Noch vermindert die schwache Entwicklung der Inflation den Druck, den Leitzins anzuheben.

Zur Verunsicherung tragen derzeit auch Spekulationen über die Nachfolge des EZB-Vizechefs Mario Draghi, die politischen Turbulenzen in Europa und der Welt bei. Aus Deutschland kommen nach der längsten Periode einer Regierungsbildung jetzt stabilisierende Signale. Aber über den Atlantik schwappen bedrohlich wirkende Wellen in Form von Strafzöllen, die sich auf die Finanzmärkte auswirken werden. Trump schottet Amerika weiter ab, und die Börse reagiert sensibel.

Doch ungeachtet aller dieser Einflüsse tut sich etwas: Die Baufinanzierungszinsen haben leicht angezogen – ohne, dass es dafür einen offensichtlichen Grund gibt. Der Markt nimmt anscheinend bereits Änderungen wahr, Analysten vermuten wohl aus langjähriger Erfahrung ein langsam kommendes Ende der augenblicklichen Wirtschaftslage. Doch derzeit sind die Finanzierungsbedingungen für Immobilieninteressenten immer noch sehr günstig.


Notarvertrag: Nachträgliche Änderungen müssen beurkundet werden

27.04.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Kaufleute können Absprachen auch heute noch per Handschlag besiegeln. Aber bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Dies sind unter anderem der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohneigentum.“

Wie steht es nun aber mit nachträglichen Änderungen dieser Verträge? Das höchste deutsche Gericht, der Bundesgerichtshof, ließ bisher eine Ausnahmeregelung bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages zu. Änderungen am Grundstückskaufvertrag bedürfen ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung erfolgen – also nach der dinglichen Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel – aber vor der Eigentumsumschreibung. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass der Verkäufer seine Vertragsverpflichtungen durch seine Erklärung der Auflassung erfüllt hat und ein weiterer Schutz nicht erforderlich ist.

Das Oberlandesgericht Stuttgart sieht das jetzt anders. Im vorliegenden Fall (OLG Stuttgart, 26.09.2017, 10 U 140/16 ) stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, sagt das OLG Stuttgart. Nach dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Die Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig – auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.

Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof Bestand haben wird. Wer kein Risiko eingehen will, sollte vorsichtshalber alle Vertragsbedingungen beurkunden lassen.


Immobilienverkauf: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

20.04.2018
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

In längeren Marktphasen mit starker Preisentwicklung stellt sich naturgemäß die Frage, wie lange diese Phase wohl noch anhält und wie lange man warten kann, um einen besseren Preis zu erzielen.

„Das Ausmaß der seit etwa 2010 steigenden Immobilienpreise war zwar so nicht erwartet worden, aber der Wandel des Marktes deutete sich damals auch schon an durch häufig verwendete Begriffe wie Unterbewertung und Aufholentwicklung“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Die dann einsetzende Entwicklung der Preise wurde durch die extrem niedrigen Zinsen und den über lange Jahre vernachlässigten Wohnungsneubau befeuert. „Auch jetzt gibt es wieder Anzeichen dafür, dass die derzeit noch vorherrschende Boomphase allmählich zu Ende geht. Immobilieneigentümer, die an einen Verkauf denken, sollten nicht mehr allzu lange warten“, empfiehlt Michael Fehr.

Der Tiefstpunkt der Niedrigzinsphase als Motor der steigenden Immobilienpreise ist nach Ansicht von Analysten vermutlich schon seit rund einem Jahr durchschritten. Marktbeobachter rechnen damit, dass die Preise in absehbarer Zeit stagnieren werden, in Großstädten mit überhitzten Immobilienmärkten zeichnen sich nach Prognosen von Marktforschungsinstituten sogar Preisrückgänge ab, besonders in boomenden Metropolen und in hohen Preissegmenten. Derzeit machen London und Stockholm vor, wie sich sinkende Immobilienpreise anfühlen.

Für private Immobilienverkäufer zählt jetzt mehr noch als das Marktgeschehen die persönliche Situation. Es kommt wesentlich darauf an, welche Pläne nach dem Verkauf umgesetzt werden sollen. Soll der Erlös in eine neue Wohnimmobilie fließen, die bequemer ist, besser liegt oder eine passendere Größe hat? Oder ist das Geld frei für eine andere Investition oder für die Umsetzung lang gehegter persönlicher Ziele? Generell sei ein Verkauf im Frühjahr oder Herbst günstiger als in der Sommerpause, rät der Immobilienexperte.