Immobilien Blog für Heidelberg und die Region

Analyse: Wohnungsbedarf und Bautätigkeit stimmen nicht überein

20.07.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Die Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt werden hitzig diskutiert. In den Boomregionen der Bundesrepublik ist der Wohnungsmarkt außerordentlich eng, während auf dem Land Häuser leer stehen. Das trifft in Teilen auch auf die Region Heidelberg zu“, bestätigt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Mit den Ursachen dieser Entwicklung hat sich das Institut der deutschen Wirtschaft Köln beschäftigt. Laut dieser aktuellen Analyse liegt der Bedarf in den meisten Groß- und Universitätsstädten über dem Volumen der Bautätigkeit. „Bei Betrachtung der Lage in den einzelnen Kreisen erhält man ein anderes Bild. In vielen ländlichen Kreisen ist deutlich mehr gebaut worden, als nötig gewesen wäre“, teilt das Institut mit. Insgesamt seien in den ländlichen Kreisen 20 Prozent mehr Wohnungen entstanden als benötigt werden. Bei den Einfamilienhäusern sind es sogar mehr als doppelt so viele. Zu dieser Entwicklung tragen die niedrigen Zinsen bei, die den Kauf oder Bau einer Immobilie attraktiv machen. Zwar stiegen auch die Baukosten, aber der Zinseffekt der letzten Jahre wirkt sich stärker aus. Bei der Betrachtung der Gesamtkosten fällt ins Gewicht, dass in den ländlichen Räumen Bauland reichlich vorhanden und daher günstiger ist als in der Stadt – was den Neubau nahelegt. Weil aber die Bevölkerung auf dem Land gleichzeitig schrumpft, entstehen neue Leerstände, veröden Dorfzentren, droht Zersiedelung. Das ist eine Fehlentwicklung. Das Institut der deutschen Wirtschaft empfiehlt Kommunen mit rückläufiger Bevölkerung, die Innenentwicklung zu fördern, keine neuen Bauflächen mehr auszuweisen, Neubauten nur zuzulassen, wenn gleichzeitig Leerstand beseitigt wird. Das sind drastische Maßnahmen, die den Menschen auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum nicht sofort einleuchten werden. „Junge Familien orientieren sich gerade um, kehren der teuren Stadt vermehrt den Rücken und wollen sich der Macht des Marktes nicht unterwerfen, wenn dadurch die Lebensqualität leidet. Umdenken ist jetzt in viel größerem Umfang notwendig als bislang angenommen“, ergänzt Michael Fehr abschließend.


Im Trend und erlaubt: Temporär und möbliert vermieten

13.07.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Mobilität ist kein modernes Schlagwort mehr, sondern in vielen Bereichen längst Wirklichkeit. Möblierte Apartments sind gefragt und sowohl für Vermieter als auch für Mieter attraktiv“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Die Genehmigungsbehörde kann bei einer Nutzungsdauer von drei bis acht Monaten dem Vermieter auch nicht unterstellen, er biete Ferienwohnungen an und führe einen Beherbergungsbetrieb. Das Berliner Bezirksamt Mitte wollte mit genau diesem Argument die Vermietung untersagen, wurde aber vom Berliner Verfassungsgericht in seine Schranken verwiesen (VG 19 L 294.11). Privatpersonen, die aus beruflichen Gründen für einige Monate umziehen, oder Studenten, die für ein Auslandssemester den Wohnort verlassen, bieten oftmals ihre Wohnungen für temporäres Wohnen an. Das ist erlaubt und schnell zu realisieren. Einige Vorkehrungen helfen beiden Vertragspartnern dabei, Risiken zu minimieren:

• Egal, ob für einen Monat oder für ein Jahr, auch beim Wohnen auf Zeit sollte ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden.

• Der Mieter sollte sich ausweisen können.

• Mieter einer möblierten Wohnung haben grundsätzlich die gleichen Rechte und den gleichen Kündigungsschutz wie Mieter einer unmöblierten Wohnung.

• Einzelne Räume innerhalb der Vermietungswohnung kann der Vermieter ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

• Ein Übergabeprotokoll mit Inventarliste und Hinweis auf die Anzahl der übergebenen Schlüssel vermeidet Ärger am Ende der Mietzeit.

• Die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom sollten zum Beginn der Mietzeit abgelesen und notiert werden. • Kautionszahlungen sind üblich und meistens zusammen mit der ersten Miete im Voraus zu zahlen.

• Ist der Vermieter ein Unternehmer und der Mieter ein Verbraucher, steht letzterem ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.


Nachbarschaftsrecht: Rasen mähen und Hecke schneiden

06.07.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

Endlich Sommer und Erholung im eigenen Garten. Was könnte also schöner sein, als ein kleines Nickerchen im Liegestuhl? „Ärgerlich nur, wenn just in dieser Zeit der Nachbar seinen knatternden Rasenmäher oder die laut tönende Motorheckenschere startet“, findet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Grundsätzlich ist das Rasenmähen werktags, also auch samstags, zwischen 7 und 20 Uhr erlaubt, und – anders als häufig angenommen – gibt es werktags keine geschützte Mittagspause. Für besonders laute Gartenhelfer gelten besondere Bestimmungen: Freischneider, Grastrimmer, Laubbläser und Laubsammler dürfen werktags nur zwischen 9 und 13 sowie zwischen 15 und 17 Uhr benutzt werden. Diese Beschränkung gilt nicht, wenn die Geräte mit dem EU-Umweltzeichen gekennzeichnet sind. Handrasenmäher dürfen ebenso wie andere Handgeräte – Harke oder Spaten – sogar an Sonn- und Feiertagen genutzt werden. Für alle Krach machenden Geräte sind Sonn- und Feiertage aber Tabu. Wer die Ruhezeiten nicht einhält, muss mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro rechnen. Die Bundesregierung hat mit der Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BimSchV) die Betriebszeiten von Rasenmäher und Heckenschere im Freien genau geregelt. Den Wortlaut finden Sie unter: www.gesetze-im-internet.de/bimschv_32. Regional kann es zusätzliche Vorschriften geben. Sie unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern teilweise nur marginal. Doch darauf kommt es. Die Nachbarrechtsgesetze finden Sie im Internet zum Beispiel unter www.mein-nachbarrecht.de/nachbarrechtsgesetze. „Kinder dürfen sich übrigens nach Herzens Lust in Hof und Garten austoben. Der dabei entstehende Lärm ist von Nachbarn hinzunehmen“, ergänzt Michael Fehr. Eltern müssen aber je nach Entwicklungsstufe des Kindes dafür sorgen, dass die Kinder lernen, Rücksicht zu nehmen.


Wohnungseigentum: Freiheit beim Umbau im Sondereigentum

03.07.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Mitglied einer Gemeinschaft – mit allen Konsequenzen. Aber das Sondereigentum steht einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und freien Gestaltung zur Verfügung“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Verändert ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum, müssen die übrigen Eigentümer dies grundsätzlich dulden. „Etwas anderes gilt nur, wenn die Umbauten in die Substanz des Hauses eingreifen, also beispielsweise bei Änderungen an tragenden Wänden oder an von außen sichtbaren Gebäudeteilen. Die anderen Wohnungseigentümer können nur ausnahmsweise gegen bauliche Maßnahmen im Sondereigentum vorgehen, zum Beispiel wenn der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert wird.

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs muss die Veränderung durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festgestellt werden. Wenn sich daraus tatsächlich eine erhebliche Veränderung gegenüber dem ursprünglichen Zustand ergibt, können sich die anderen Wohnungseigentümer gegen diesen Nachteil wehren. Dabei muss die optische Wirkung durch die Baumaßnahme das ganze Gebäude beeinflussen und nicht nur ein einzelnes Bauteil. Im konkreten Fall ging es um die veränderte Wiedererrichtung eines teilverglasten, hölzernen Dachvorbaus auf dem Dachgarten einer Penthouse-Wohnung. Der beklagte Eigentümer hatte den Vorbau mit einem Kostenaufwand von 21.000 Euro ohne Beschluss der Gemeinschaft aber in Abstimmung mit dem Verwalter wieder herstellen lassen. Zuvor war die ursprüngliche Konstruktion im Zuge einer Dachsanierung im Auftrag der Gemeinschaft abgerissen worden. Eine Miteigentümerin beklagte sich über die veränderte Ausführung und verlangte den Rückbau (BGH, 18.11.2016, V ZR 49/16).


Nicht nur in Deutschland: Immobilienpreisentwicklung überdurchschnittlich

23.06.2017
Immobilien Winter
Immobilien Winter Heidelberg GmbH

„Der deutsche Immobilienmarkt wird derzeit oft als außergewöhnlich bezeichnet“, berichtet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Wer es genauer wissen will, kann einen Blick über den Tellerrand wagen.“ Die Berechnungen der US-Investmentbank Goldman Sachs, die das Handelsblatt veröffentlicht hat, sind dabei hilfreich. Diese Studie vergleicht aktuelle Marktdaten verschiedener westlicher Industriestaaten mit dem langjährigen Durchschnitt. Das Ergebnis gibt Auskunft darüber, in welchen Staaten die Gefahr am größten ist, dass die Preise für Immobilien in den kommenden zwei Jahren um fünf Prozent oder mehr einbrechen werden. Danach gehört die Schweiz zu den sechs Ländern in denen das der Fall sein könnte. Aktuell liegen sie um 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. In Australien liegen die Häuserpreise ebenso wie in Kanada um 90 Prozent über dem Durchschnitt. Die Gefahr eines gefährlichen Preisverfalls wird in Australien jedoch nur auf 25 Prozent geschätzt, in Kanada dagegen auf 30 Prozent. Denn dort liegt die Kreditbelastung um 140 Prozent höher als dies viele Jahre lang der Fall war. In Norwegen beträgt das Risiko 25 Prozent, die Preise liegen um 100 Prozent über dem Schnitt. In Schweden liegen die Preise um 110 Prozent über dem Schnitt, das Risiko wird mit 35 Prozent angegeben. In Neuseeland ist die Gefahr, dass die Preise abrutschen, mit 40 Prozent am höchsten, der Häuserpreis liegt 120 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Zum Vergleich: In der Eurozone liegen die Preise derzeit nur 20 Prozent über dem Durchschnitt. Großbritannien bildet dabei innerhalb Europas allerdings einen Ausreißer. Die Preise liegen dort um 70 Prozent über dem Schnitt. „Für Deutschland werden keine gesonderten Zahlen angegeben. Nach Angaben des Forschungsinstitutes empirica steigt der sogenannte Blasenindex in Deutschland aber erstmals seit 15 Quartalen nicht weiter an“, erläutert Michael Fehr.